商品房的预售不同于现售，在预售合同签订之时，房屋尚未建成，房屋的各项条件和基础设施等，购房者也只能通过预售方的“楼花”获知，因此，相对于现房销售而言，商品房的预售对于购房者而言具有更大的风险，弄不好很容易成为烂尾楼。若是楼盘烂尾了，对于购房者而言，将钱财两空。

一、商品房预售制的缺陷

1、“楼花”与实际建筑物容易存在差距

预售，又称为“楼花”，从法律意义层面来看，购房者支付房价款得到的只是一种期待性权利。购买的房屋还处在建设过程中，购房者支付了购房款，并承担了未来全部的风险。当建成的现房与协议、广告和口头承诺出现差异时，往往是处于弱势的购房者被迫接受不符合需求的住房或者承担毁约的责任，一旦双方发生纠纷，购房者作为弱势的一方，其合法权益很难得到有效的法律保障。

2、商品房预售所得款监管不到位，容易导致烂尾

虽然《城市房地产管理法 》第 45条第 3 款规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”,该条文仅笼统的规定了商品房预售款的用途，且没有明确规定监管主体及其权限、法律责任等。但是，这一条款对预售款用途的法律规制原则性太强，缺乏统一的具体标准，具体可操作性并不强，且目前并没有对商品房预售款的用途规定相应的监督制度，也没有任何一个机构对其款项的使用进行有效的监管，使该条文根本并未得到广大房地产开发商的重视和遵守。

若预售款监管不到，容易被挪用，工程建设后期因为缺乏资金，容易导致烂尾，购房者将钱财两空。

3、信息不对等，容易侵犯购房者的合法权益

第一，宣传广告虚假现象有可能侵犯购房者的知情权；

第二，开发商将房屋产权违法进行抵押可能侵犯购房者财产安全权；

第三，将来建成的房屋在房屋面积、公摊面积上处理不公可能侵犯购房者公平交易权；

第四，涉及房贷的各种金融服务被指定为某单位所提供侵犯购房者选择权；

第五，开发商利用霸王条款等优势地位不予赔偿侵犯购房者的赔偿权。

二、购房者如何保护自身的合法权益

1、购房之前，要考察房地产开发商的信誉。购房人可通过多种渠道了解房地产开发商的营业执照、规模、工商登记、财务状况、企业形象、知名度等；是否具有建设工程许可证等五证一照；了解过去的业绩，到已完工的小区了解开发商的房屋质量、售后服务、物业管理状况；了解开发商有无纠纷等情况。

2、购房时，购房者要签好补充协议。由于正式购房合同不能全面、准确地反映当事人双方的真实情况，买卖双方往往应根据需要订立补充协议，即通过补充协议对正式合同内容回以修改、补充。司法实践中，补充协议在某种程度上比正式合同更重要。

3、当预售房的开发商破产，及时地拿起法律武器维护自己的合法权益，行使业主的基本优先权。

三、相关部门应当加强监管力度，完善预售款制度

1、进一步完善商品房交易管理的法规，加大行政执法监督力度。国家和地方有关政府部门，要对自己颁布的商品房交易管理法规做必要的解释、细化和补充，提高严密性和可操作性，便于行政管理部门执行，杜绝不法房地产商钻法律法规的空子。

2、进一步完善预售款方面的制度和监管，明确规定监管主体及其权限、法律责任等。让预售款用途更加明确，且房屋预售款不得充抵投资。根据最高人民法院司法解释第二十三条的规定“合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配的，不予支持”，将房屋预收款真正用于相应楼盘的工程建设，如果房屋未能建造成功或者未能如约交付于购房人，该笔款项尚需（至少是尚有可能）返还购房人。

由于我国目前缺乏相应的监督制度，更加导致开发商违法行为的无所顾虑，变相增大了购房者合法权益受到侵害的概率。为避免烂尾楼频发，希望相关部门能够积极履行其法定职责，切实保护购房者的合法权益。