多地出招整治楼市乱象

11月以来，深圳、合肥、乳山、浙江及下属多个地级市均出台了规范楼市的政策。

据媒体报道，日前，深圳“网红”盘华润城润玺一期公布了认购方案，由于方案明确优先“无房”人士认购，不少购房者以30万的金额四处收购名额，只要该名额摇中号便立即付款，甚至手持10-15个名额入场。为了抬高销售价格，有开发商还新增了“装修费”等名目，收取“喝茶费”。

由于新房“限价”政策，深圳一二手房的价格倒挂现象严重，热点楼盘炒作之风相当明显。11月20日，深圳祭出一项措施规范热点楼盘的交易秩序，即深圳官方APP“I深圳”上线购房诚意登记功能，至此改变了“打新”规则。

购房者应该了解房地产调控政策，如实申报购房诚意登记信息，对所提交材料的真实性负责。若是违法政策，则需要承担三个后果。第一、计入诚信档案，由相关部门予以联合惩戒。第二、三年内无权使用购房诚意登记系统。第三、交给开发商的保证金或定金，可能会被开发商没收。

在业内人士看来，通过此类系统，也可以更好地掌握购房信息，防范各类炒房需求进入，真正促进市场的健康发展。后续对于一些热点楼盘或预计认筹数量较多的楼盘而言，都会纳入到此类平台和系统，真正和地方政府房地产秩序管控的工作进行结合。

无独有偶，合肥楼市也出现炒作苗头，房天下数据显示，今年高新区新房价格直接从1.8万/㎡跳涨超2万/㎡。有网友在合肥市人民政府网站留言称，“最近网络上又有大批人在炒作合肥滨湖高新区的房价，希望政府能严控房价。”

11月20日，合肥市住房保障和房产管理局回复称，近期关注到部分自媒体、业主、中介炒作挂牌房价，扰乱市场秩序，影响市场预期，市场管理处已就此展开相关工作。下一步，将会同有关部门，约谈有关人员和中介机构，采取针对性措施，重点打击各类炒作行为。

合肥市人民政府网站截图

“这一波合肥房价的炒作，和业主控价等行为有关，积极进行管控很有必要。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者分析，过去的调控更多是体现为对房企和中介代理机构的调控，而对于业主控价的管控比较少。所以后续调控也需要把业主控价等行为纳入监管之中，真正促进房价的稳定。

同日，针对银滩房地产“乱象”等问题，山东乳山回应称，对属实的问题将依法依规严肃处理，切实维护消费者权益。这是近一个月内乳山市第二次通报相关问题。

乳山隶属山东威海市，地处青岛、威海、烟台三市衔接的腹地，多年来一直以“海景房”对外宣传，吸引了大批炒房客。曾有媒体起底看房团套路——资深地产从业者称，“拉一车人看房，成交一人就回本、一套提成十万”。

对网民关注的银滩海景房销售模式问题，乳山实施商品房销售市场集中整治行动，对银滩区内在售楼盘售楼处进行现场检查，规范房地产销售现场管理，正在研究转变房产销售模式，完善房产交易信息平台，动态公开房价、销售等信息，要求开发企业在售楼现场公示《购买新建商品房应注意事项》，让购房人对《购买新建商品房须知》阅后签字确认，从源头上规避购房后矛盾纠纷。

除了上述地区，11月以来，浙江省及下属地级市丽水、台州均出台楼市规范政策，其中，浙江规范商品房委托销售行为，禁止变相捂盘宣传“售后包租”，购房定金、购房款应全部纳入监管银行账户。

海口也推出了购买新房的政策。11月16日，海口市房屋交易管理与产权管理中心发布《关于规范申请购房资格的通知》，房产企业、存量房(二手房)出卖人不得收取无购房资格意向购房人任何费用，若收取则视为违规交易。同时，意向购房人可自行申请购房资格码。购房资格码使用后即可生成购房合同，该合同“一房一码”，如再次购房需再次申请。

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多地要求长租公寓租金存入监管账户

近期，随着蛋壳公寓破产传闻愈演愈烈，长租公寓乱象问题成为焦点。据每日经济新闻报道，北京市住建委称，已针对蛋壳公寓成立专办小组，希望能平稳解决此事，后续处理方案会及时公布。

首当其冲的是深圳。11月17日，深圳市住房和建设局发文，要求住房租赁企业不得通过“高进低出”“长收短付”等方式，哄抬租赁价格、加大企业资金断裂风险、侵害房屋权利人和承租人的合法权益；住房租赁企业应充分意识到采取“高进低出”“长收短付”方式进行市场扩张从而引发资金链断链的经营风险、法律风险。

深圳还要求，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款，不得将住房租金消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同。

除深圳以外，成都、西安、重庆等地也针对规范住房租赁企业经营行为发布通知，要求住房租赁企业开立资金监管账户。

客户端梳理发现，今年以来，已有超30家长租公寓相继“暴雷”，无一例外是因为资金链断裂。有了账户监管的约束，个人房东可以稳定回收月付房租，规避“房财两空”的问题，对于租房者来说也降低了租房的风险。而收上来的房租，超过三个月的租金部分不能用在其他投资方面，对于住房租赁企业来说，这项措施无疑是对企业内部资金流转的考验。

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调控频出，刚需上车吗？

对于刚需来说，年底是买房的好时机。从政策和市场等多个角度来看，房价走势有无迹象可循？

“十四五”规划建议指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。

中房研协测评研究中心发布的《2020三季度市场报告》指出，四季度政策环境仍然趋严，坚持灵活执行因城施策，有保有压。房价持续异动依然是中央判断地方是否严格执行调控政策的重要指标，并大概率被认定为“问题”，进而需要主动或被动“快速处置”。房地产金融监管将继续强化，以稳杠杆为主。

报告称，在城市层面，一、二线城市及其组成的长三角、粤港澳大湾区、成渝城市群等核心区域竞争力加强，人口吸引力突出，更受企业关注，房价上涨的可能性较大，城市之间的分化也将加剧。

国家统计局最新发布的10月70城房价显示，环比看，扬州涨幅0.9%领跑新房价格涨幅，北上广深分别上涨0.2%、0.3%、0.5%、0.2%；深圳以0.9%的涨幅领跑二手房价。值得注意的是，70城中新房与二手房房价的最高涨幅均未超过1%，为2017年9月以来的首次。

易居研究院分析，与9月相比，新房价格上涨城市减少10城，二手房价格上涨城市减少11城，明显降温。目前热点城市基本都已收紧调控政策，且货币政策处于转折点，年初以来由货币和信用扩张推动的房价加速上涨进入尾声，而经济虽然在复苏过程中，但短期不足以支撑房价继续快速上涨。预计未来几个月70城房价环比涨幅仍有收窄空间或者转负。

也有专家认为，未来房价或有回升可能。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉撰文认为，除个别中心城市及核心区域之外，全国大部分城市房价面临的不是上涨压力，而是潜在下行压力，比如山东、河南、天津等地，近期不断传出房价下跌的消息。从前瞻性指标——带看认购指数来看，根据贝壳的数据，市场热度仍在高位，10月，热点城市带看认购指数环比分别增长21%和22%，达到年内最高值。

李宇嘉称，这意味着，核心一、二线城市市场需求依旧坚挺，随着供应持续放量，成交大概率将有所回升，部分城市更将出现年末的“翘尾”行情。

副省级城市在行政级别上仅次于直辖市，是我国中心城市体系中的重要一环。在金九银十过后，副省级城市当前的房价如何？哪些城市房价上涨压力较大？

第一财经记者梳理了中国房价行情平台上15个副省级城市的平均单价数据发现，15个城市中，深圳位居第一，厦门位居第二。第一的深圳房价是榜尾的长春的7.6倍。当前副省级城市的房价也在分化，在东南沿海多个城市面临上涨压力的情况下，山东、东北的4个副省级城市房价则在下跌。

需要说明的是，这里的价格是平均单价的概念，是全市范围的价格。通常来说，中心城区、主城区的一手房价格，会明显高于这个价格。

深圳第一厦门第二

数据显示，2020年10月，深圳的平均单价达到了每平方米78722元，在15个城市中遥遥领先，是第二名厦门的1.6倍，是最后一名长春的7.6倍。

国家统计局发布的2020年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况数据显示，近5年来，深圳二手房房价上涨了83.6%，在70个城市中高居第一。另外，今年10月，深圳二手房房价环比上涨0.9%，同比上涨15.5%，两个指标均位居全国第一。

也就是说，在今年7月15日深圳出台楼市调控新政后，深圳的房价仍面临较大的上涨压力。今年7月15日，深圳住建局等部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，《通知》主要核心内容涉及购房资格、首付比例、豪宅线、免转让增值税“二年变五年”等六大方面。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对第一财经分析，深圳10月房价上涨，与银行房贷利率下行有关，“银行将深圳的房贷市场视为非常优质的、值得去占有的市场，因此利率普遍不太高。”另外，除了银行以外，深圳有各种小贷公司，私募机构、房屋管家公司等机构都在给深圳的楼市提供“炮弹”，深圳房地产的融资特别方便。

同时，深圳房价上涨依然是受供求影响，虽然针对需求侧的调控已经明显加强，但购房需求依然较大，需求侧的缺口仍较明显。数据显示，近四年，深圳实际供应居住用地766.6公顷，仅占实际供应建设用地的14.2%。近三年每年供应住房仅8.1万套，难以满足年均新增37万人住房需求，常住人口住房自有率仅为24%。

李宇嘉说，深圳土地供应紧缺的问题，在中短期内无法解决。一方面，在深圳土地面积有限的情况下，要通过深圳都市圈向外拓展，跳出深圳来解决深圳供地问题，但这又涉及到几个城市之间的协调，包括轨道交通的互联互通，教育、医疗等公共服务均等化等，解决起来难度很大。另一方面，包括深圳生态用地调整解决起来也不容易，工业区块线之外的工业用地转为住宅用地，这个也在做，但是难度也比较大。

深圳之后，同为经济特区、计划单列市的厦门，10月平均单价达到了每平方米48169元，在副省级城市中位居第二，在所有城市中仅次于深圳、北京、上海这三个一线城市，位居全国第四，超过了一线城市广州。值得注意的是，作为一个二线中等城市，厦门的GDP总量在福建省内排在泉州和福州之后，仅位列第三，在全国位列第33位，城市人口规模也只位列全国第27位。

当地房地产业内人士、厦门均和房地产土地评估咨询有限公司董事长王崎对第一财经记者分析，一方面，厦门由于教育、城市建设方面的优势，吸引了周边泉州、漳州等地大量购买力涌入。但另一方面，厦门过去多年住房供应明显低于人口和住房需求增长步伐，欠账缺口较大。比如，厦门每年住房供应仅300万平方米左右，这样的体量，在中国各大城市中，属于“小板块”。一旦增加供应量，就会很明显抑制高房价。

4城在下跌，哈尔滨鼓励企业降价

一线城市广州以每平方米38351元的平均单价位居副省级城市第三，这一价格不到同省兄弟城市深圳的一半。此前10月贝壳研究院发布的《2020城市刚需购房报告》首次盘点了主要城市“刚需上车基准线”。其中，广州（198万）刚需“上车”套均总价只有北京、深圳的57%左右，仅位列全国第六，较为合理的价格也让不少刚需族早早地买了房。

南京和杭州这两个来自长三角的经济大省省会城市，平均单价也超过了每平方米3万元，在副省级城市分列四五位。另外，宁波和青岛这两个来自东部沿海发达地区的计划单列市平均单价超过每平方米2万元，分列六、七位。

青岛之后，来自中部的武汉以每平方米19021元位列第八，成都位列第九，两市房价均超过了第三经济大省山东的省会济南。值得注意的是，武汉和成都不仅是当前中西部房价水平最高的两个城市，同时这两市也是中西部地区高新技术产业最多的两个城市。可见，产业发展水平是一个城市房价水平最重要的基础。

整体上看，15个副省级城市的房价呈现出南北分化的态势，房价高的几个城市，全部来自东南沿海地区，后六名城市全部来自北方地区。从空间布局上看，华南最高，长三角次之，山东、中西部再次之，东北最低。如果从五个计划单列市的情况来看，房价高低顺序依次是深圳、厦门、宁波、青岛、大连，呈现出由南向北逐渐递减的态势。

15个副省级城市，房价最低的三位城市全部来自东北，且这三个城市均为每平方米1万出头，与倒数第四的西安尚有不小的距离。其中，最低的长春为每平方米10303元，哈尔滨为每平方米10990元，都明显低于江浙、福建的不少中小城市。

南北城市房价分化的差异，与近年来经济发展尤其是新兴产业发展、人口流动有关，也跟经济结构、地形地貌有关。中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经记者分析，北方很多地方以国企为主，工业化进程较早，非商品化的住房占比非常大，包括大量的棚户区改造，很多人不用购房。

在地形地貌方面，北方地区以平原为主，土地多，而南方尤其是东南沿海的浙江、福建、广东都是山地多平地少，不少城市供应偏紧。

另一方面，今年以来，楼市的区域分化之下，15个副省级城市的分化也十分明显，在珠三角、长三角等地上涨的同时，山东、东北等地的多个副省级城市则面临着下行的压力。数据显示，10月，济南二手房环比下跌了0.3%，同比下跌了2.7%；青岛二手房环比下跌了0.4%，同比下跌了2.8%；长春环比下跌了0.5%，哈尔滨环比下跌了0.4%。

张大伟分析，楼市经历了2016年、2017年的普涨后，去年以来区域之间的分化十分明显。在长三角、珠三角上涨的同时，黄河流域、华北、东北等地不少城市下行，这种分化的背后主要还是新兴产业发展和人口流动的差异。

在今年下半年以来，深圳、杭州、南京等地收紧楼市调控的同时，哈尔滨则有所放松。根据《哈尔滨日报》近日报道，为认真贯彻落实国家和省、市有关决策部署，支持房地产和建筑企业积极应对疫情给企业生产经营造成的困难，哈尔滨市将印发《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》（下称《通知》），公布具体扶持措施。《通知》共计十四条扶持措施。其中包括，放宽公积金贷款政策，鼓励房企让利销售，支持金融机构对“居住用途的公寓产品给与享受住宅按揭贷款同等政策支持”。

松绑的背后是当地较高的库存压力，以及较大的经济下行压力。数据显示，前三季度，哈尔滨GDP同比下滑3.3%，增速在全国城市GDP50强中位居倒数第二。GDP总量位居副省级城市最后一位，在所有城市中已降至第47位，位居台州、洛阳、临沂等三线城市之后。