住房和城乡建设部9月7日发布通知，就《住房租赁条例（征求意见稿）》（以下简称《条例》）向社会公开征求意见。此次《条例》的出台，是过去一段时间中央和地方出台各类住房租赁相关政策文件的延续，是深化住房制度改革的重要内容，是全面贯彻党中央、国务院建立购租并举的住房制度，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系的一个重要步骤。从历史沿革看，政府对房屋租赁管理由来已久，如1995年出台的《城市房屋租赁管理办法》《租赁房屋治安管理规定》到2010年出台的《商品房屋租赁管理办法》，均对住房的租赁管理进行了相应的规范，但相关管理的规范还远不能适应社会的发展和需要，并且法律层级也相对较低，法律效力不高。因此，出台《条例》甚至今后由全国人大立法来规范都是很有必要的。从《条例》征求意见稿本身来看，既有积极的内容，也有缺憾，本文就此进行简要分析。（1）针对违法建筑出租、改变用途出租、改变原有格局出租、将不能居住的空间出租、房东随意赶人、租赁企业频频爆雷等住房租赁市场乱象，本次《条例》予以明确，规范租赁市场的各方参与人以及相关行政监管部门、行业协会等的责任和职责。（2）从《条例》的内容看，坚持了问题导向，重点针对了目前住房租赁市场中存在的问题。例如，《条例》中不仅明确了出租房室应当符合安全、空间等房屋本身的规则和标准，也规范了租赁双方当事人的相关法律义务，特别重点规定了出资人不得单方面涨降租金、不得采取暴力威胁或其他非法方式迫使承租人腾退房屋、不得非法进入出租房屋等诸多内容限制性的条款，倾向性地保障了承租人的利益，充分体现了《条例》“住有所居”的立法目的。（3）《条例》针对目前长租公寓频频爆雷、经纪机构违规经营的情况针对性的通过单独一章内容来规范租赁企业、经纪机构的经营行为，明确了租赁企业、经纪机构及其从业人员需履行的职责和禁止的行为，为规范租赁企业、经纪机构的经营行为指明了方向。（4）《条例》明确了相关行政主管部门的职责和处罚的依据，既避免了推诿扯皮也为行政主管部门能够更好地履行对住房租赁市场的监管奠定了基础。本次《条例》的内容相较2017年的《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》有很大进步，但也有可改进的地方。（1）未对住房进行明确的定义，《条例》中也有规定可以将商业、办公等其他用途进行改造为住房进行出租，那是否意味着出租房屋的规划用途可以不为住宅，仅需要设计符合居住条件即可进行出租和备案，还是必须办理规划用途变更后方可。（2）住房合法权属证明方面需进一步明确，如没有办理不动产登记的住房如何证明可以合法出租，自建房是否需要提供竣工证明、商品房仅有合同备案的是否需要审查该商品房小区是否竣工交付，等等。如仅限于必须办理不动产登记则不符合社会实践。（3）应当与《民法典》衔接，明确转租的合法身份，转租的也应当办理备案。（4）应当明确网签备案可以以套或者可出租的卧室为基本备案单元。（5）鉴于出租人和承租人的市场地位不平等，应当赋予承租人单方解除合同的权利，不能仅从民事主体平等和合同自由的角度来考量。（6）为了避免增加群众的负担，应当考量如何解决公安流动人口登记和住房租赁备案之间的问题，例如可要求当事人可以通过网上自行备案、社区备案、物业企业备案等多种方式，公安机关和房产管理部门应当建立数据共享机制等。
