淄博市政府发文，10月21日这类房产马上施行！
齐点淄博
2020-09-28 14:49:40
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根据现行的法律法规以及本市房地产项目开发建设和不动产权证书办理流程现状，新建商品房项目从获得土地、预售许可到竣工验收，一般周期为2至3年。购房群众经过从签订购房合同到项目竣工交房的漫长等待后，房地产开发企业交房时仍不能及时拿到不动产权证书，往往需要1至2年甚至更长时间，才能取得不动产权证书。有的楼盘甚至因为多种原因无法综合验收，更是迟迟办不下证来，从而给购房者在落户、子女入学、银行贷款、资产处置和收益等方面带来困扰。不动产权证书办理问题群众反映特别强烈。为了积极回应房地产开发企业和群众关切，杜绝这一问题发生，亟需要出台一个规范性文件解决这个问题。为此，根据市领导要求，由我局牵头，联合自然资源、税务、公安、民政等部门以及金融和其他服务机构实施新建商品房交付流程再造，借鉴外地市的经验，结合淄博市的实际情况，起草了《淄博市“交房即交证”实施办法》（草案)，拟以市政府办公室名义或部门联合发文的形式发布。第一条 为进一步促进我市房地产市场规范健康发展，提高新建商品房办证效率，保证住权与产权同步，切实保护买卖双方合法权益，根据有关法律法规，结合我市实际，制定本办法。第二条 “交房即交证”是指开发建设项目综合验收合格后，完成建设工程竣工综合验收备案的房地产项目，房地产开发企业在向购房人交付房屋的同时交付不动产权证书。第三条 本办法适用于本市行政区域内城市、县城、镇总体规划确定的国有建设用地范围内新建商品房项目。鼓励已开发销售但尚未交房的商品房项目按本办法实施。第四条 开发建设项目取得商品房预售许可后，房地产开发企业与购房人签订《山东省商品房买卖合同（预售）》时，应当将“交房即交证”作为推广选择性条款写入买卖合同，倡导房地产开发企业与购房人协商选择使用，逐步引导实现新建商品房“交房即交证”，维护购房人合法权益。买卖双方明确交房即交证的，应当在合同附件中增加代为办理转移登记的委托书、约定契税和登记费等税费缴存方式及时间。购房人明确表示不让房地产开发企业代为办理“交房即交证”事项的，房地产开发企业应当配合购房人依法办理个人不动产权证。第五条 房地产开发企业与购房人签订合同后，应当及时出具零税率发票给购房人，方便购房人办理银行贷款。购房人办理银行贷款后，应当及时将零税率发票交还房地产开发企业，由房地产开发企业向购房人换开正式发票。第六条 房地产开发企业办理《建设工程规划许可证》前，应当及时向民政、公安机关申请确定项目名称和楼门牌编号事项。民政、公安机关应当及时受理并在规定的时间内完成。第七条 开发建设项目单体验收合格后，房地产开发企业应当及时选择有测绘资质及能力的公司对项目进行实测。测绘公司应当在收到相关资料7日内出具项目实测报告。第八条 房地产开发企业取得《建设工程竣工规划核实认定书》后，应当及时向不动产登记机构申请新建商品房项目首次登记。不动产登记部门应当按承诺的时限完成首次登记。因土地、在建工程抵押未能解除导致不能办理转移登记的，抵押权人出具同意办理转移登记证明后，不动产登记机构方可依法办理个人不动产权证书。第九条 房地产开发企业在约定交房日60个工作日前，应当将转移登记资料提供通知书送达购房人。购房人应当按照通知书约定时间，将需要办理转移登记的个人资料提交给房地产开发企业。房地产开发企业应当及时向不动产登记机构申请不动产转移登记。第十条 房地产开发企业在约定交房日30个工作日前，应当将交房通知书送达购房人，以便购房人提前做好费用结算和验房等准备工作。第十一条 房地产开发企业完成开发建设项目竣工综合验收备案，具备法定交房条件后，应当及时通知并组织税务部门及不动产登记机构和金融机构做好现场交房交证准备工作。税务部门及不动产登记机构和金融机构应当综合运用“互联网+不动产登记”、电子税务局、流动服务车、电子签名、电子证照等设备和技术手段，为提出需求和申请的房地产开发企业及购房人提供现场服务。第十二条 房地产开发企业与购房人在约定交房日，完成商品房验收、交接、费用结算等相关事项后，由房地产开发企业给购房人开具正式购房发票，并协助购房人通过不动产登记机构在现场设置的服务点办理新建商品房转移登记。购房人商品房验收合格并符合个人不动产权证办理条件的，不动产登记机构应当及时打印个人不动产权证，由房地产开发企业当场交付购房人，完成“交房即交证”工作。第十三条 鼓励房地产开发企业在“交房即交证”的同时,根据开发建设项目的实际情况联动相关单位在交房现场提供水、电、气、暖、网络、电视等开户服务。第十四条 鼓励房地产开发企业在建和新建商品房项目全部达到 “交房即交证”条件。第十五条 房地产开发企业应当严格履行依法建设、按期交房、主动配合办理不动产登记等合法义务，积极推进“交房即交证”。对积极完成“交房即交证”的房地产开发企业，纳入房地产行业信用信息评价加分项，记入企业诚信档案。第十六条 自然资源、住房城乡建设、税务、民政、公安机关等部门以及金融和其他服务机构应当加强协同合作和信息共享，认真履行各自职责，对承诺办理事项制定具体实施细则，为企业提供便捷高效服务，缩短工作时限流程。第十七条 本办法自2020年10月21日起施行，有效期至 2025年10月20日。各区县人民政府，高新区、经济开发区、文昌湖区管委会，市政府各部门，各有关单位，各大企业，各高等院校：《淄博市新建房地产开发项目公共服务配套设施建设管理办法》已经市委、市政府同意，现印发给你们，请结合实际认真组织实施。
淄博市人民政府办公室
淄博市新建房地产开发项目
公共服务配套设施建设管理办法
第一条为规范新建房地产开发项目公共服务配套设施建设管理，根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《山东省房地产开发经营管理条例》《山东省物业管理条例》《淄博市房地产开发经营管理条例》《淄博市人民政府办公室关于加强社区配套设施规划建设管理的意见》（淄政办字〔2020〕34号）等法律法规和有关文件，结合本市实际，制定本办法。第二条本办法适用于本市行政区域内新建房地产开发项目（以下简称开发项目）公共服务配套设施的建设管理。第三条本办法所称公共服务配套设施，是指根据《城市居住区规划设计标准》（GB501080-2018）中五分钟生活圈、居住街坊配套设施及有关法律法规和文件的规定进行配套建设的公共服务配套设施，主要包括：文化设施：文化活动站（含青少年活动站、老年活动站）等；体育设施：小型多功能运动（球类）场地、室外综合健身场地（含老年户外活动场地）等；卫生健康设施：社区卫生服务站、婴幼儿照护服务设施（含托儿所）等；社区服务设施：社区服务站或社区服务中心（含居委会、综治中心、党群服务中心、治安联防站或社区警务室、残疾人康复室）等；商业服务设施：社区商业网点（含超市、药店、洗衣店、美发店等）、便利店（菜店、日杂等）、邮件和快递送达设施及其他；机动车停车场（库）等其他需配套建设的公共服务配套设施。第四条根据国家有关规定或者《房地产开发项目建设条件意见书》、土地条件约定、规划条件规定，公共服务配套设施中的教育设施、社区服务设施产权归项目所在地区县政府所有的，产权单位由区县政府确定，并在《房地产开发项目建设条件意见书》中载明；物业管理与服务设施中的物业管理用房归全体业主所有；其他公共服务配套设施的产权归属依照有关法律法规和文件等规定或投资来源确定。产权归政府所有的公共服务配套设施，由开发建设单位建设，建成后无偿移交。第五条开发项目涉及本办法第三条公共服务配套设施规划建设的，配置标准要有前瞻性、超前性，并应当与开发项目同步供地、同步规划、同步建设、同步验收、同步交付。第六条发展改革、教育、民政、财政、自然资源、住房城乡建设、商务、文化旅游、卫生健康、体育、城市管理等部门按照各自职责，依法做好全市新建房地产开发项目公共服务配套设施管理的相关工作。第七条用于开发项目建设的国有建设用地使用权出让或划拨前，自然资源部门应当在规划条件中提出公共服务配套设施的配置要求和标准，住房城乡建设部门组织提出公共服务配套设施的建设条件，作为国有建设用地使用权出让或划拨的依据和条件，并将相关内容纳入土地出让合同或划拨决定书。第八条产权归政府所有的公共服务配套设施，按城市规划要求，独立占地建设的，建设用地符合《划拨用地目录》的，采取划拨方式供地，划拨给产权单位；其中教育设施建设用地，采取划拨方式供地。产权归政府所有的公共服务配套设施，自然资源部门依据《房地产开发项目建设条件意见书》，将由开发建设单位建成无偿移交作为土地出让或划拨供地的条件，并在土地出让合同或划拨决定书中载明上述公共服务配套设施。第九条土地成交后，相关部门、开发建设单位应当签订公共服务配套设施产权移交和使用管理协议，协议应当包括建设规模、建设标准、建设时间、产权单位、产权移交时间及移交方式、违约责任等事项。第十条相关部门应当依据淄博市国土空间总体规划组织编制或完善各类公共服务配套设施专项规划。自然资源部门在组织编制和修改控制性详细规划时，应当纳入公共服务配套设施专项规划的相关内容。第十一条自然资源部门在对出让或划拨建设用地提出规划条件时，应当依据《城市居住区规划设计标准》、淄博市国土空间规划、控制性详细规划以及有关法律法规和文件规定，书面征求相关部门或单位意见，明确公共服务配套设施的内容、建设规模、用地方式、用地面积等规划配置要求和标准。第十二条开发建设单位在组织编制开发项目建设工程设计方案时，应当在设计文件和设计图纸中注明公共服务配套设施的内容、建筑面积、用地位置、用地面积等指标。分期建设的开发项目，应在设计文件和设计图纸中明确分期项目范围和公共服务配套设施内容，要求首期项目建设的公共服务配套设施，应规划在首期项目。第十三条自然资源部门在建设工程设计方案审核时，应当对公共服务配套设施的内容、建筑面积、用地位置、用地面积等指标进行审核。凡上述指标不符合要求的，以及要求首期项目建设的公共服务配套设施未规划在首期项目的，不予核发建设工程设计方案审定通知书。在核发《建设工程规划许可证》时，应当按照开发项目或分期项目核发。在进行竣工规划核实时，应当按照开发项目或分期项目进行竣工规划核实，凡公共服务配套设施未按审定的建设工程设计方案建设完成的，不予核发《建设工程竣工规划核实合格证》。第十四条住房城乡建设部门在组织提出出让或划拨建设用地的建设条件时，对规划条件中载明的公共服务配套设施，应书面征求相关部门意见，相关部门应当在要求时限内按本条第二款工作分工及相关规定提出公共服务配套设施的建设标准、建设时限、产权归属、产权移交等建设条件及依据，书面反馈住房城乡建设部门，住房城乡建设部门应将建设条件纳入《房地产开发项目建设条件意见书》。教育设施由教育部门提出，养老设施和社区服务设施由民政部门提出，文化设施由文化旅游部门提出，体育设施由体育部门提出，卫生健康设施由卫生健康部门提出，物业管理与服务设施由住房城乡建设部门提出，其他法律法规和文件的规定进行配套建设的公共服务配套设施由相应主管部门提出。配套设施建设条件涉及多个部门或单位的，由负责提出建设条件的部门会同相关部门或单位提出，其中社区服务设施由民政部门会同政法委、组织部、公安等部门和项目所在地镇（街道）党委（工委）、政府（办事处）提出。第十五条开发建设单位在制定开发项目开发建设方案时，应当严格落实经审定的建设工程设计方案、建设条件意见书、土地出让合同或划拨决定书、产权移交和使用管理协议的要求和约定，明确各项公共服务配套设施内容、建设规模、开工时间、竣工验收备案时间。第十六条开发项目开发建设方案中公共服务配套设施的建设时序应当满足以下要求：（一）公共服务配套设施中的教育设施，应当安排在首期项目建设；其他公共服务配套设施按照有关法律法规和文件等规定确定建设时限，无规定的由开发建设单位根据实际需要合理安排。（二）分期建设的开发项目，公共服务配套设施应当在规划地块建设总量（不含配套设施的建筑面积）完成80%前建设完成，并按规定完成工程竣工验收且验收合格；独立占地建设的公共服务配套设施应当在规划地块建设总量（不含配套设施的建筑面积）完成50%前建设完成，并按规定完成工程竣工验收且验收合格。第十七条开发建设单位应当在办理《建设工程规划许可证》之前，办理开发项目或分期项目开发建设方案备案。房地产开发管理机构在开发项目或分期项目开发建设方案备案时，应对各项公共服务配套设施内容、建设规模、开工时间、竣工验收备案时间是否与有关要求和约定一致进行审核。第十八条开发项目或分期项目应当按照已备案的开发建设方案确定的建设时序实施开发建设，并按规定办理房地产开发经营权证明、施工许可证、预售许可证。产权归政府所有、归全体业主所有的公共服务配套设施应当在房地产开发经营权证明中载明，不得核发预售许可证。第十九条开发建设单位应当严格按照已备案的开发建设方案组织公共服务配套设施建设，不得擅自调整建设方案，确需调整的，应当重新备案。房地产开发管理机构应当依据已备案的开发建设方案，在项目开工时间、预售时间以及主要公共服务配套设施开工时间30日内，对开发建设方案落实情况进行现场核实，并将核实情况记录在《房地产开发项目手册》。第二十条施工图设计单位、施工图审查机构应当按照公共服务配套设施设计技术标准、建设工程设计方案、建设条件意见书载明的建设标准进行公共服务配套设施施工图设计、审查，涉及产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目，应按规定设置专用烟道。建筑工程质量监督机构应按经审查合格的施工图对公共服务配套设施的建设进行监督，并将建设情况纳入建设工程质量监督报告。第二十一条开发建设单位应当将各项公共服务配套设施的位置、规模、产权归属及建设完成时间在商品房销售场所醒目位置公示，并在商品房买卖合同中予以明确。第二十二条开发建设单位应当按照开发建设方案明确的项目范围组织竣工综合验收，公共服务配套设施符合下列条件后，开发建设单位方可申请项目竣工综合验收备案：（一）按照建设工程设计方案、建设条件意见书、开发建设方案完成公共服务配套设施建设，并取得《建设工程竣工规划核实合格证》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；（二）已签订公共服务配套设施产权移交和使用管理协议。第二十三条产权归政府所有的配套设施，在开发项目或分期项目竣工综合验收备案3个月内，由产权单位与开发建设单位按照公共服务配套设施产权移交和使用管理协议的约定进行产权移交，并将土地资料、工程报建、建筑施工图纸、竣工验收资料等有关文件同时移交产权单位。开发建设单位应当按照约定向产权单位进行产权移交，产权单位应按约定及时接收，不得提出公共服务配套设施产权移交和使用管理协议约定以外的条件。第二十四条开发建设单位应当配合产权单位申请办理不动产登记，不动产登记机构依法将公共服务配套设施登记在产权单位名下。第二十五条产权归全体业主所有的公共服务配套设施，由开发建设单位申请不动产登记，登记机构在不动产登记簿上予以记载，不颁发不动产权证。第二十六条产权归政府所有的公共服务配套设施，产权移交后，由产权单位或使用单位负责维护管理，质保期内的维修费用，由开发建设单位承担。第二十七条公共服务配套设施应当按照规划设计用途使用，任何单位和个人不得挪作他用。不动产登记机构应当在公共服务配套设施不动产权证上注明其规划设计用途。第二十八条教育、民政、商务、文化旅游、卫生健康、体育等部门应当对各项公共服务配套设施产权移交和使用管理协议落实情况进行监督管理。第二十九条教育、民政、住房城乡建设、商务、文化旅游、卫生健康、体育等部门应当对公共服务配套设施统一登记管理、专房专用，并对使用情况进行监督管理。第三十条开发建设单位未按照规划许可规定建设开发项目公共服务配套设施的，由城市管理部门责令限期改正，依法予以行政处罚。第三十一条开发建设单位未按已备案的开发建设方案建设公共服务配套设施的，由住房城乡建设行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的，依法予以行政处罚，并记入信用评价不良信用信息，情节严重的，按规定列入房地产开发经营严重失信企业名单。第三十二条开发建设单位未按土地出让合同或划拨决定书、公共服务配套设施产权移交和使用管理协议约定移交公共服务配套设施的，由相关部门会同住房城乡建设部门责令限期改正，逾期不改正的，依法予以行政处罚，并记入信用评价不良信用信息。第三十三条各行政主管部门及其工作人员在开发项目公共服务配套设施建设管理工作中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第三十四条按照本办法规定产权归政府所有的公共服务配套设施，按照程序批准后，可以免征城市基础设施配套费中的综合配套费。第三十五条本办法施行前已经取得土地使用权的开发项目，按照土地出让或划拨时提出的规划设计条件、《房地产开发项目建设条件意见书》以及相关法律法规规定进行建设和管理，公共服务配套设施的权属按照当时的规定或者约定办理。按照有关规定确需办理产权移交的，由相关部门或单位与开发建设单位协商办理，其中配套幼儿园的产权移交，按照城镇居住区配套幼儿园专项整治的有关政策要求办理。第三十六条本办法自2020年10月22日起施行，有效期至2025年10月21日。
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