社区里物业和居民都头疼的各种“扯皮事”有人管了，房屋维修难、无序停车、居民私搭乱建、宠物引发纠纷等各种影响城市形象，但又因无执法权解决不了的物业管理难题也迎刃而解。

　　近一段时间，记者在中心城区调研发现，为破解社区物业管理的瓶颈难题，张店区打破体制机制藩篱，改革物业管理体制，将物业管理职能由住建部门划转到综合行政执法部门，让城管执法向社区延伸，同时，以城管、镇办、社区、物业几级联动融合的形式，将城市管理的触角延伸到社区的边边角角，原来扯皮事不断、矛盾纠纷频发的社区管理，现在成了居民和物业都满意的阳光管理模式。

创新管理体制，物业划归城管

　　物业管理与群众生活息息相关，也是市民投诉最多的焦点问题。是在老路上修修补补，还是打破条条框框，重新探索一条真正能破解城市管理难题，让物业和居民都满意的新管理模式？2022年2月份，张店区委、区政府先后出台《关于调整物业管理体制的通知》《关于进一步加强物业服务管理提升社区治理能力的意见》两份文件，明确将物业管理行政职责以及物业服务企业、服务质量管理等与物业相关的服务保障职能由住建部门划转至张店区综合行政执法局承担，要求从党建引领、共治共享、优化管理、引导物业服务人多模式开展服务、规范资金监管、管理考评6方面构建物业管理服务体系，逐步实现城市管理领域标准规范全覆盖。

　　“社区的物业管理问题太多了，有的社区物业和居民长期扯皮，根本谈不到一块去，改革势在必行。”张店区委书记郭庆说，2022年5月份，张店区依托区综合行政执法局，增设物业服务、监管、执法综合治理等科室，做到物业管理、执法一支队伍。

执法人员进驻，社区有了“片管”

　　“这次改革最大的变化之一是城管执法人员进社区。”张店区体育场街道东方星城社区居委会党委书记、主任于珂说，原来社区里有私搭乱建、车辆乱停乱放等问题，需要汇报，请求城管部门协助管理，现在，城管执法人员进驻社区，我们社区也有“片管员”了。

　　为推动物业改革落地实施，张店区在全区8个镇办设立了9个城市管理服务所，融合镇办、社区的城管力量，整合城管、片区民警、物业、镇街、村居等涉事单位，形成工作合力。他们还创新开展了“城管进社区”活动，在73个城市社区设立城管社区工作站，安排城管执法队员担任工作站站长，农村社区则安排兼职城管人员进驻。这一举措彻底改变了原来社区里“扯皮事”无人管、无法管的物业管理难题。河东社区一名居民说：“‘片管’进社区，作用太大了。”

　　物业管理机制改革带来的最大改变是“权责事”明白清楚。“以前，住建部门、城管部门、居委会在社区物业中的权责事边界互相交叉，对物业企业制约的办法不多，群众对物业服务质量意见比较大。”郭庆说，物业管理职能划转综合行政执法部门后，就能把物业企业的监管和执法融合起来，把对社区的治理和服务统一起来，让社区治理要素归位集中，从而实现高效落地。

社区难题有解，物业有人管了

　　“目前，我区仍有159个简易物业小区，管理面积约498万平方米，占全区物业管理面积的13%；一星级、二星级管理小区191个，占比54%。老旧小区普遍实行准物业管理，物业费收缴率不高，服务内容不全，逐渐形成了‘物业失管、设施失养、房屋失修’的恶性循环。”张店区委副书记、区长苏振华说，今年，他们根据每个老旧小区的不同情况，大力实施“物业+”创新模式，充分借助社会力量，实行“国资+市场+金融”模式，分类引进优质物业公司，对老旧小区制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，成效显著。比如在铁陆社区、河滨社区、东苑社区引进了鑫马物业和智享优家物业，三个社区试行“以新带旧”组团联营，实现“物业增量、社区减负”。

　　这一举措带来的变化实实在在，短短4个月时间，张店区实现了29个居民小区简易物业“清零”，受惠居民达1.1万户。张店区还对既有物业开展提升行动，由张店区综合行政执法局对物业企业进行监管和执法检查，不到半年先后检查210余次，下达责令整改通知书151份，发现整改530余个问题，处罚整改不到位的物业企业18家。他们坚持以标准化推进物业服务品质提升，推动10家物业企业服务提档升级，让2.5万户居民享受到“高星级”的物业服务。

　　他们还从源头入手提高物业服务入驻门槛。按照物业星级标准，由张店区综合行政执法局联合镇办、社区共同筛选确定物业服务企业。目前，已引进服务质量过硬的物业企业4家，其中全国500强企业2家；通过“运营+外资投入”模式成立物业服务合资公司2家。在此基础上，他们还规范维修资金管理使用机制，截至10月底，共追缴维修资金3000余万元。

　　他们出台物业管理考评办法和考评细则，健全完善“月度评价、优胜劣汰”管理模式，综合运用警示、约谈、通报、“红黑榜”等方法，由张店区综合行政执法局会同镇办和社区对物业进行考核，每半年公布物业企业考核评价结果。今年上半年，20家物业企业入“红榜”，12家物业企业进了“黑榜”，2家物业企业因未尽到监管责任、工作履职不到位被处罚，倒逼物业企业提升服务质效。

难题集中整治，社区阳光管理

　　社区违规装修问题一直是物业企业头疼的大难题。“有的居民在装修时，不仅乱倒垃圾，还擅自改变楼体结构，给居民楼带来很大的安全隐患。”一名物业企业负责人说，今年，张店区在改革物业管理体制的同时，也在整治违规装修上做起了文章。

　　张店区综合行政执法局督导物业企业与装修住户签订装修协议，严控违规装修材料输入小区，降低了违规装修的增量。绿城百合小区去年半年内有440余起违规装修，今年物业职能划转以来只发生了3起。一名物业负责人说，治理效果十分明显。

　　张店区世纪花园的王女士说，现在，社区里早晚都能看到城管执法人员在社区里查看道路设施和环境卫生，还经常主动找居民了解情况。“这是我们组织开展的徒步走踏勘活动。”张店综合行政执法局副局长张涛说，今年，城管执法人员进社区后，这项活动也同步开展，“153个城市社区，我们全部进行了徒步走踏勘，为群众解决各类问题上千件。”

　　“城管进社区，我们感受最大的还是维修难问题得到了有效解决。”于珂说。今年，针对社区居民反映物业维修处理流程繁琐的问题，张店区综合行政执法局摸着石头过河，拿出专项资金组织技术人员探索研发，10月份，“张店物业维修应用平台”线上表决微信小程序上线。这套小程序全面改变了社区维修难、维修基金申请慢等问题，实现了小区居民“足不出户、掌上办事”的目标，物业维修时间也由原来100多天缩短为一周以内。

　　“今年，我家地下室漏水，跟物业反映后，物业也很积极，但申请维修基金的程序太复杂了，我等了3个多月都没解决问题。”怡祥园小区居民王先生说，前几天，听说有了这套小程序，便在网上进行了申请，不到3天，申请就在线上表决后快速进入了维修阶段。“上周，我家的地下室就修好了。”

　　这套智慧化小程序将原来由社区审核、居民签字、街道物业办报批、物业主管部门统一签发等一系列申请审批程序全部“一网统办”。“办理全过程留痕，杜绝了暗箱操作，治理了扯皮、懒散，还能保障维修质量，同时还彻底解决了物业拖欠维修企业工程款的问题。”张涛说，这一利好措施，好几方都拍手叫好。

　　调查中记者发现，新管理模式实施不到一年，现在，张店区的公共维修时间已从几个月缩短到几天，居民反映问题9成以上都能得到快速响应，违建扰民现象得到有效约束，各种原来无人管、不敢管、无法管的物业难题，现在都迎刃而解。张店区以有解思维破解物业管理难题，为城市社区管理探索了一条值得推广学习借鉴的“物业管理样板”。（董振霞）