物业怎么干？张店发文了！

9月17日

张店区政府网站发布

关于进一步加强社区物业管理工作的意见

（征求意见稿）

关于进一步加强社区物业管理工作的意见

（征求意见稿）

各镇、街道办事处，各物业服务企业：

为进一步加强城市社区物业管理工作，巩固完善长效物业管理机制，提升张店区城市物业管理水平，改善市民群众居住生活环境，根据《物权法》、《山东省物业管理条例》、《关于加强社区物业管理工作的意见》（张政办发［2018］15号）等法律法规和文件精神，结合张店区物业管理实际，制定本意见。

一、总体要求

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，贯彻落实党的十九大精神，坚持以人民为中心的发展理念，以实施党建引领物业服务管理为核心，下移管理重心，理顺物业管理工作体制，强化属地管理职责，充分发挥镇办和社区居委会在物业管理中的作用，构建“条块结合、重心下移、属地管理、行业监督”的物业管理工作格局，坚持以专业化物业服务企业管理为主、自助式管理为辅的多种模式的物业管理，推动物业管理社会化、市场化、标准化、专业化发展，逐步实现物业管理全覆盖，促进社区稳定和谐与社会文明进步。

二、理顺物业管理体制，夯实属地管理职责

（一）各镇办对辖区内的物业管理工作负责

各镇办要落实属地管理责任，切实加强领导，对辖区物业管理工作负总责，业务上接受区住建局和区住房保障事务服务中心的指导、监督、考核。各镇办要设置社区物业管理办公室，由党政班子成员分管，充实基层物业管理工作人员，根据实际需要，配备2-3名熟悉物业管理工作的专职工作人员，落实办公场所及设备，建立健全制度，保障正常开展工作，负责本辖区物业管理工作的领导和组织协调工作，具体职责为：

1. 积极探索健全物业管理执法体系建设。依据上级文件要求，结合各相关部门职能与镇办的工作职能，探索执法权限进社区，加强镇办对物业服务企业的监督检查，对物业服务企业的违法违规行为及时上报相关部门，并协助相关部门依法处理。

2. 具体负责辖区内物业服务企业的监督、考核和信用信息采集汇总工作，负责物业企业信用评价，依据物业项目管理情况，对相关物业企业进行信用打分，镇办打分按70%权重计算，考核结果运用到对企业的选聘、解聘以及小区的星级小区评定方面。

3. 负责对辖区内住宅专项维修资金使用程序和使用情况进行核实，经镇办签字盖章后向主管部门申报。

4. 负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会（物业管理委员会）选举和换届工作，监督业主大会和业主委员会（物业管理委员会）依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。

5. 负责会同规划、住建等部门，共同确定物业管理区域。

6. 负责在商品房办理预售之前负责组织召开由物业主管部门、价格主管部门、社区居委会、物业服务企业、建设单位等参加的联席会议，共同对辖区内的新建小区的物业服务等级进行确认。

7. 负责物业管理活动的日常管理工作，指导、监督物业服务企业《物业服务合同》的履行，配合相关部门做好物业管理小区文明创建工作，加强对住宅小区物业服务企业安全管理工作的监督管理。

8. 负责组织召开物业管理联席会议，建立联席会议制度，主要协调下列事项：（1）业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况；（2）物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题；（3）物业管理区域内发生的突发事件；（4）物业管理与社区管理的衔接和配合；（5）需要协调的其他物业管理事项。

9. 负责老旧小区简易物业管理向专业化、社会化的转化提升。充分发挥镇办、社区基层组织、老旧小区产权单位的主体责任，镇办是老旧小区改造的实施主体，社区、产权单位配合做好居民相关工作。老旧小区改造前，征求全体小区业主意见，制定改造后的物业管理服务等级标准，引进物业管理，签订物业管理协议；改造完成后，进驻专业物业企业形成长效管理机制，协助督促居民及时缴纳物业费。已改造小区积极推进业主自治，实施专业化物业管理。

（二）社区居委会对所属镇办负责

1. 依据上级文件要求，按照镇办的工作职能和要求，加强对物业服务企业的监督检查，对物业服务企业的违法违规行为及时上报相关部门，并协助相关部门依法处理。

2. 负责将本辖区内的物业项目管理情况汇报镇办，由镇办汇总后进行物业企业信用评价工作。

3. 负责对辖区内住宅专项维修资金使用程序和使用情况进行核实，向所属镇办汇报工作情况。

4. 负责在所属镇办授权下，配合所属镇办组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会（物业管理委员会）选举和换届工作，监督业主大会和业主委员会（物业管理委员会）依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会（物业管理委员会）依法开展业主自治管理，协助镇办开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。

5. 负责辖区内物业管理活动的日常管理工作，监督物业服务企业《物业服务合同》的履行，加强对住宅小区物业服务企业安全管理工作的监督管理。

6. 其它物业管理方面的工作。

（三）各职能部门各司其职，切实履行物业管理工作职责。

1. 区住房保障事务服务中心对全区物业管理工作负总责，对镇办开展的物业管理活动监督指导；做好有关物业管理法律法规及规章制度的宣传及贯彻落实工作；研究全区物业管理工作的发展方向、目标模式，制定行业发展计划；全区物业管理工作人员的教育培训；会同镇办等相关单位确定物业管理区域；对住宅专项维修资金的收缴、使用进行最后审批；业主大会、业主委员会（物业管理委员会）的政策解释；房地产开发项目的物业服务用房前期备案；全区物业管理数据的统计及上报；全区物业服务合同备案；其他与物业管理有关的工作。

2. 区住建局负责督促建设单位做好房屋保修期内的维修工作。

3. 区发改局负责普通住宅前期物业服务收费标准制定，并对普通住宅前期物业服务合同和物业服务收费标准进行备案。

4. 张店公安分局检查督导物业公司保安队伍建设，督促指导物业公司加强小区人防、物防、技防措施建设。

5. 张店消防大队负责指导辖区派出所对住宅小区开展日常消防监督检查工作，辖区派出所负责对居民住宅区的物业服务企业进行日常消防监督检查，检查物业服务企业对管理区域内共用消防设施是否进行维护管理，依法对存在占用、堵塞、封闭消防车通道等法律法规规定的违法行为的物业服务企业或个人进行查处。

6. 区综合行政执法局要加大执法进小区工作力度，负责对小区内违章搭建建筑物、构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为依法进行查处；对擅自改变房屋用途、侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位和共用设施设备等违反房屋管理规定和物业管理规定的行为依法进行查处。

7. 区市容环卫事业服务中心负责指导垃圾点的布置、垃圾桶的设置、垃圾点保洁，为各住宅小区生活垃圾指定转运站；负责原开放式社区的垃圾定点收集收运工作、垃圾点保洁工作；村居、社区垃圾点设置、生活垃圾收运工作、垃圾点保洁属地管理，由所在镇办做好监管工作，物管社区垃圾点设置、生活垃圾收运、垃圾点保洁由所在镇办及房管部门做好监管工作；沿街单位、商户生活垃圾规范化管理，由所在镇办、行业主管部门做好监管工作。所有垃圾桶按照每300户1处分类收集点规范设置；每个社区、村居设置1处大件垃圾、装修垃圾、园林垃圾临时存放场所；生活垃圾管理标准按照环卫方面相关规范执行。

8. 区市场监管局负责依照法定职责做好对小区内经营者经营行为的监督管理工作，负责对住宅小区内的电梯等特种设备的安全监督管理工作。

9. 供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视、宽带等由产权所有单位负责小区内设施设备的建设、管理、维护、改造、移交等工作。

三、有关保障措施

（一）加强组织领导，保障机制运行

镇办充分运用网格化管理制度，以网格化为基础，落实住宅小区挂包责任制，确保每个住宅小区有一名挂包干部，将物业网格纳入全区网格化管理，通过网格化管理，合力协调解决物业管理中的问题。按照联席会议制度，定期研究解决物业管理中的矛盾和问题。

（二）强化监督检查，明确责任考核

各镇办要全面建立物业管理工作目标责任制，抓好各项具体工作责任分解，确保社区物业管理组织领导到位、机构人员到位、推进措施到位。区住房保障事务服务中心要加强对各镇办物业管理工作的指导、监督和考核。各镇办要加强对辖区内住宅小区及物业服务企业的考核，考核结果报区住房保障事务服务中心备案，作为物业企业信用等级评定的依据。

（三）加强政策宣传，营造良好舆论氛围

各镇办、各有关部门及新闻媒体要坚持正面宣传和舆论引导，加强物业管理政策法规宣传，引导广大业主和社会各界树立正确的物业管理消费观念，主动支持、参与物业管理活动；引导各物业服务企业自觉接受各镇办的监督、检查，将物业管理融入社区管理，共同营造物业服务行业健康发展的良好氛围。

张店区住房保障事务服务中心

2020年9月17日