这一年，淄博地产市场迎来两级分化，优势大的楼盘销量奔着10亿+走，较为平庸的楼盘则愁容满面；这一年，淄博的土拍比去年更多，但绝大多数仅为底价成交；这一年，各家楼盘维权事件不断，让人怀疑真正的好房子在哪......

　　在这样的“变局”中，淄博到底哪些盘涨价了，哪些盘降价了？这些变化将给新时代的淄博楼市带来什么样的影响？我们一起来看看吧。

　　数据统计说明：

　　统计口径统一为淄博在售30家楼盘6月份在售均价对比2019年12月份在售均价对比价格均为同一楼盘的同一类型产品

　　数据来源：房产超市网数据中心

　　数据统计截止日期：2020.12.31

　　新房价格总体仍下降 均价回归18年中旬

　　近日，房产超市网数据中心发布了2020年12月份“房超30指数”（淄博主城区新建楼盘价格指数）为9958.76点，而18年5月份“房超30指数”为10070.37点，淄博新房价格终于逐渐回归正常。自2020年1月份至今，淄博主城区新房均价起起伏伏，但波动均不大，跌幅约2.12%，同比去年12月，每平降了约215元，购买120㎡的新房，今年年底可以节省25800元。

　　14.1-16.11淄博新房房价走势

　　17.1-20.12淄博新房房价走势

　　2020年，房产超市网数据中心对淄博主城区30家楼盘进行了持续监控，其中有6家楼盘价格下跌，5家楼盘价格出现上涨，其余楼盘整体价格维持不变。

　　据我网编辑了解，虽然各家楼盘整体均价浮动不大，但案场以及分销渠道确有不少优惠，而这部分优惠并未在数据中体现，总体来说，2020年淄博整体新房均价应在9500元/㎡左右，并且从走势图中我们可以看到，淄博的新房房价今年仅有8月及10月小幅上涨，全年无疑是处于下降状态。

　　新区仍为区域房价最高点 2021年买哪里最保值？

　　上半年，房产超市网对淄博主城区各片区内楼盘房价进行了持续监控，据数据统计显示，2019年，淄博主城区各片区房价上涨的唯有淄博新区，房价上涨5%。在房价整体下行的趋势下，新区逆势翻盘？数据不代表一切，据了解，新区各个楼盘今年价格除开案场小幅优惠，整体均价与去年同期并无变化，会出现总体区域房价上涨则是因为高端项目天煜·九峯的入市，约22000元/㎡的价格相当于是区域均价的两倍，当然，项目质量有目共睹。

　　但在新区齐润花园、万科等项目陆续售罄退市之后，新区留给购房者可购买的改善甚至高端的楼盘，还有哪些值得购买呢？两个黄金城似乎成为了大家心目中入驻新区最好的选择。至于纯新盘金地·华著以及金鼎、旭辉新地块，能否扛起新区的新生代旗帜，还需要市场检验。

　　跌幅排在第一位的为东部城区，尽管东部城区是张店的“发源地”，但年轻人的“流失”仍然掣肘着这一片区的发展。片区内的新盘并不多，可选择的大概也只有保利城、天鸿万象、东方星城·塾香园三个，像中南紫云集及金鼎华郡，房源剩余量已经较少，当然，华侨城·欢乐山川确实是东部城区目前热度最高的项目，地块大，规划好（游乐园等等），前景非常不错，但由于其位置的局限性，注定不会成为大多数购房者的置业选择，相较来说，还是附近居民购置以及大佬们投资为主。

　　随后跌幅排名则分别为南部城区、中心城区、高新区及大学城园区。其中，提的一提的是南部城区，经开区南移后，为何整体均价下降？原因还是在于片区内新盘本身较少，在基数少的情况下，柳泉悦府以6690元/㎡起的价格入市，自然平均水平显现比较明显。在笔者看来，经开区将会是2021年大家置业的新一代好选择，但仅限于经开区实验中学这片区域，关注淄博楼市的人也都了解，像天泰、银丰、“房开”、碧桂园等房企也都纷纷在此拿地，也是代表了开发商对此区域未来发展的看好。

　　至于中心城区、高新区，则为合理的市场波动，中心城区是非常好的置业片区，但奈于无地可开发，也是呈现了买一套少一套的情况，在福园的住宅（不包含云墅）售罄后，最好的选择似乎仅剩名悦豪庭，尽管今年齐泰花园二期以及远方凤栖园也双双入市，并且是淄博少有的真·洋房（6层及以下），但价格加上位置的性价比似乎有些劝退购房者。高新区则以稳定为主，未来发展潜力还是有的，像科创中心、中德教育基地、各类在建的产业园等等，都代表片区将是未来淄博GDP的一大提供者，尽管由于产业的存在，不像新区更加适合居住，但人流量未来却未必少于新区，可以说，不论发展快慢，高新区未来一定是区域置业保三争二的优质选择项。

　　大学城园区，在笔者看来，还是那句话，尽管各项政策及扶持力度并未随着经开区这个名头离去，且有着不断发展的淄博大学城这个优质“消费基地”，但行政归属周村，多多少少还是给了不少购房者选择的压力。当然，由于片区还处在发展阶段，各项目的别墅、洋房价格真的都比较合适，同样的钱，新区买小高，这里甚至可以买别墅。对于喜欢生活的人来说，何乐而不为呢？

明年房价要涨？

　　其实这类消息大家大可不必太在意，诚然，有些今年销售比较好的楼盘完成了全年任务，取消了优惠恢复到此前正常售价，但大多数还是像“春节后就涨价”、“双 十一过后优惠结束”这类营销手段，通过释放涨价消息，给予购房者压力，以促进成交。

　　对于明年房价是涨还是跌这件事，还是要看两个数据。

　　一、供应量与消费量

　　我们都知道买房市场和卖房市场，由于现在房子已经商品化，那就如同你买菜一样，这种菜品的供应量大了，自然价格就低了，供应量少了，价格自然就高了，因为总体人们的消费量是相同的。

　　这对于淄博楼市来说同样适用，据数据了解，2018年，淄博市常住人口470.2万人，其中，市区常住人口325.8万人；2019年末全市常住人口469.7万人，其中，市区常住人口325.7万人；

　　可以看到，总体来说，每年的淄博人口变动是不大的，这意味着对于房子的需求量也是不变的，而据房产超市网数据统计，2021年淄博楼市至少有3.5万+套房源入市，这还未计算经开区“七大新地块”、红莲湖两宗、孝妇湖旭辉以及齐盛湖金鼎地块，可以说，库存是远大于需求的。这种情况下的，房价想要上涨，无疑是不现实的。

　　二、消费水平方面

　　2018年1月16日，山东省住房城乡建设召开工作会议，2018年山东将保持房地产调控政策的连续性和稳定性，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。棚改、拆迁鼓励实物安置，取消货币化安置鼓励。2020年基本完成现有城市棚改任务。

　　大家都知道，棚改给了部分人大量的可用资金，这也是淄博房价大涨期间的主要原因，而随着棚改货币化的取消，大家对于新房的购买力也势必会下降。

　　国务院发展研究中心市场经济研究所副所长、研究员邓郁松先生认为，看楼市还是要分清楚总量上的供求关系和阶段性特征。据其测算，“十二五”中后期，中国城镇户均住房已超过1.0套，这意味着总体上是不缺房子的。“但房子的需求肯定还是会在的，例如全面开放二胎、改善房源等等，但在位列三线城市上游的淄博来说，短时间这样需求增多，销售火爆的情况理论上是不可能持续的，比如有的家庭将购房提前了，后续就会受到影响。

　　因此，总体上而言，2021年的淄博新房房价大概率仍将处于横盘状态，房价稳定将是常态，各楼盘间的竞争也将会加大，也希望这种市场的良性竞争，可以给淄博购房者提供更优质的住所。