房贷变局调控升级，开年楼市释放从严信号

房地产贷款额度全面收紧正在主要城市上演。

自2020年1月31日，央行、银保监会发文调整银行房地产贷款比例，设置了房地产贷款和个人住房贷款“两条红线”后，银行收紧房地产贷款的消息开始甚嚣尘上。

针对这一情况，1月27日，中国房地产报记者分别向北京、上海、广州等一线城市银行机构进行了解，从调研情况来看，目前北京地区个人住房贷款未受到影响，银行工作人员表示可正常放贷。上海和广州地区部分银行工作人员则表示，个人住房贷款额度紧张，无法确定放款时间。

特别是对于上海和广州，无论处于“第一档”的建设银行、邮政储蓄银行，还是处于“第二档”的招商银行、民生银行，其工作人员均表示，因受政策影响银行在管控个人住房贷款额度、个人住房贷款放款速度方面相比之前较慢，需排队等待放款。

“目前没有停贷，可正常申请，但放款速度会比较慢。”上海招商银行一位负责个贷业务的工作人员告诉记者。

上海民生银行一工作人员也表示，（放款速度）确实比较慢，“现在银行都在管控额度，以免超过银保监会设置标准。就现在来看，（放款时间）延迟了一个月。以前放款速度非常快，过完户之后两三天就可以放款了”。不过，该工作人员进一步表示，目前额度是有的，比较充足，现阶段所有审批是没有任何问题的，主要是在放款阶段要等待。

上海邮政储蓄银行工作人员也表示，放款时间没有办法保证，因额度管控，有额度出来了才能放款。

这类情况也发生在广州。

广州兴业银行一位工作人员告诉记者，现在个人住房额度很紧张，也有很多客户打电话来要求加快放款速度。广州招商银行一工作人员表示，如果现在办理个人住房贷款业务，可能得要四五月份才能放款。“额度很紧张，现在还有很多批了的房贷没有放，（很多人）在排队。现在还有四五十亿元个人住房贷款没有放款，放完这些贷款，可能得要四五月份。”

另外，记者发现，部分银行在不同城市个人住房贷款、放款情况也不同。如，北京建设银行工作人员表示，个人住房贷款额度不紧张，可正常办理，贷款批下来后，8—10天就可以放款。北京农业银行和北京银行工作人员表示，目前个人住房贷款业务正常办理，也有额度，不需要排队，做完抵押就可以放款。

但上海建设银行工作人员表示，个人住房贷款有额度，但放款节奏比较平稳，没有之前快，无法保证放款时间，有可能3个月以上。

除不同地区不同银行管控房贷额度外，也有银行叫停了购房税费贷款。

据券商中国报道，工商银行仅面向上海地区购买一手房二手房及法拍房等个人住宅（商用除外）中所缴纳税费分期贷款产品正被全面叫停。

对于银行收紧房贷额度，英大证券宏观研究员胡研宏在接受中国房地产报记者采访时表示，银行收紧房贷额度一是符合央行、银保监会对于“两道红线”的要求，二是对于房价上涨有一定压制作用。“但决定房价增长最重要因素之一是人口增长，取决于这个城市是否有持续的人口流入。”

除对房价有一定抑制作用外，也有证券分析师表示，可约束居民部门杠杆率。

根据安信证券1月26日发布的报告显示，2020年住户贷款新增信贷7.86万亿元，存量规模同比增长14.2%，其中中长期贷款占到75.6%，为2017年以来最高水平，居民加杠杆主要投向房地产市场。

该报告指出，个人住房贷款集中度政策预计使得个贷增长放缓，预计居民部门杠杆率上行速率放缓。

央行、银保监会在发布银行房地产贷款“两条红线”新规时，对“超线”银行做了明确要求：房地产贷款集中度超出管理要求的银行业金融机构，须制定业务调整过渡期内逐步达到管理要求的调整方案，明确向管理要求边际收敛的具体举措。并表示，调整方案自新规实施之日起1个月内报送相关机构。目前，还有不到5天时间。

对于主要银行收紧贷款，贝壳研究院首席分析师许小乐认为，一是，各家银行在不同城市房贷占比情况不同，根据2020年末的房贷“五档管控”进行调整，占比超限则房贷额度或被收紧；二是，局部城市近期房价上涨压力大，商业银行受监管当局指导控制个人房贷节奏和增速，对局部城市房贷额度和利率进行调整。

“房贷管控新规是房地产调控长效机制的一部分，新规运行下，短期市场交易节奏会有所放缓，需求会缩量，房价上涨动力减弱。长期看，房贷管控规则之下，市场参与主体对政策预期更平稳，房地产金融风险降低，市场运行长期稳定。”许小乐表示。