2021年是我国“十四五”规划开局之年，也是开启全面建设社会主义现代化国家新征程的起步之年。刚刚闭幕的全国两会不仅对全年工作做了具体安排，还审议了国务院起草的《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要（草案）》（以下简称“‘十四五’规划纲要”），从短期工作和远景目标两个层面，为我们擘画出建设社会主义现代化国家新征程的宏伟蓝图，也为房地产行业指明了未来发展方向。“十四五”规划纲要共计19篇、65章，约7.5万字，其中有许多内容与房地产行业发展密切相关，在此简要做一番梳理和解读。关于完善新型城镇化战略、提升城镇化发展质量，在“十四五”规划纲要第八篇以一整篇的篇幅做了阐述，内容与房地产行业发展关系密切。核心内容是深入推进以人为核心的新型城镇化战略，以城市群、都市圈为依托促进大中小城市和小城镇协调联动、特色化发展，使更多人民群众享有更高品质的城市生活。“十四五”规划纲要提出，要加快农业转移人口市民化，坚持存量优先、带动增量，统筹推进户籍制度改革和城镇基本公共服务常住人口全覆盖，健全农业转移人口市民化配套政策体系，加快推动农业转移人口全面融入城市。在户籍制度方面，放开放宽除个别超大城市外的落户限制，试行以经常居住地登记户口制度。全面取消城区常住人口 300 万以下的城市落户限制，确保外地与本地农业转移人口进城落户标准一视同仁。全面放宽城区常住人口 300 万至 500 万的 I 型大城市落户条件。完善城区常住人口 500 万以上的超大特大城市积分落户政策。此前，国家发改委已经多次发文落实户籍制度改革措施，大幅放开落户限制。今年则把户籍制度改革列入“十四五”规划纲要，作为未来五年完善新型城镇化战略的一项重要工作来抓，提出“十四五”期间常住人口城镇化率将提高到65%，这意味着每年将有上千万人口进城。房地产行业有一个业内普遍推崇的规律，即房地产发展“长期看人口，中期看土地，短期看金融”。户籍制度的放开带动了人力资源要素市场的合理流动，在推动产业发展的同时，人口的迁移也带来居住需求的爆发式增长，住房供需矛盾突出，进而推高城市房价。因此解决大城市住房突出问题成为新型城镇化过程中的一道难题。为了支持农村转移人口的流入，“十四五”规划纲要中提出了“建立财政性建设资金对吸纳落户较多城市的基础设施投资补助机制，加大中央预算内投资支持力度。调整城镇建设用地年度指标分配依据，建立同吸纳农业转移人口落户数量和提供保障性住房规模挂钩机制”，这一政策导向将在很大程度上缓解人口流入城市在土地、资金、基础设施建设等方面的压力。但是对于人口流入规模较大的城市来说，短期内住房供需矛盾突出的问题仍是一个巨大的挑战。今年两会政府工作报告也将这项工作列为重点工作来抓，提出“通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难”。对于房企来说，人口的流动趋势将成为制定发展战略、谋划城市布局、规划拿地规模、确定产品定位的重要风向标。随着经济进入高质量发展阶段，新型城镇化和都市圈建设已经经济转型发展的重要引擎，也成为房地产行业转型发展的新机遇。关于城镇化空间布局，在“十四五”规划纲要中提出，发展壮大城市群和都市圈，分类引导大中小城市发展方向和建设重点，形成疏密有致、分工协作、功能完善的城镇化空间格局。1.推动城市群一体化发展。以促进城市群发展为抓手，加快形成“两横三纵”城镇化战略格局。优化提升京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游等城市群，发展壮大山东半岛、粤闽浙沿海、中原、关中平原、北部湾等城市群，培育发展哈长、辽中南、山西中部、黔中、滇中、呼包鄂榆、兰州—西宁、宁夏沿黄、天山北坡等城市群。建立健全城市群一体化协调发展机制和成本共担、利益共享机制，统筹推进基础设施协调布局、产业分工协作、公共服务共享、生态共建环境共治。从这些圈定的城市群来看，既有早已发展成熟的城市群，也有新划定的城市群；既涵盖了东部发达地区，也包含了中西部、东北等欠发达地区。这些城市群将构成我国经济转型发展的核心动力，同时也将为房地产行业发展带来新的机遇。2.建设现代化都市圈。从“十四五”规划纲要中可以看出，现代都市圈建设不仅将在交通有效衔接、教育和医疗资源共享、社保和落户积分互认、产业和科研合作等领域实现重大突破，更重要的是要实现规划统一编制、统一实施，探索推进土地、人口等统一管理。这就意味着制约城市间协同发展的行政壁垒将被打破，可谓意义重大。“十四五”规划纲要提出，要加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。“十四五”期间，要完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造，基本完成大城市老旧厂区改造，改造一批大型老旧街区，因地制宜改造一批城中村。实际上，2020年已经新开工改造城镇老旧小区4.03万个，惠及居民736万户。今年的政府工作报告提出，将新开工改造城镇老旧小区5.3万个。房地产行业经历了数十年高速发展，市场趋于饱和，逐步由规模化向高质量发展转型，城市更新和老旧小区改造成为房企布局的新赛道。据克而瑞研究中心数据显示，百强上市房企中，约有六成房企涉足了城市更新，其中TOP50上市房企的比例达到了78%。约有40%的企业已经达到超百万平方米的规模，规模最大的企业总建筑面积可达1亿平方米。在政策层面，城市政府的支持力度不断加大。以北京为例，2021年北京市市级预算中，住房保障支出安排33.6亿元，同比增长达到51.1%，主要用于推进老旧小区综合整治等城市有机更新工作。关于完善住房市场体系和住房保障体系，在“十四五”规划纲要中作为独立的一节内容，用500多字加以阐述。“房住不炒”的概念自2016年中央经济工作会议首次提出，已经深入人心，并成为房地产调控的总原则。今年将这一表述列入“十四五”规划纲要，充分表明房地产回归民生保障属性是大势所趋，房地产拉动经济的作用将逐步淡化，投机炒房行为将被严厉禁止。未来五年乃至更长时间，这都将是房地产调控的基本原则和底线。在今年的政府工作报告中，将房地产发展列入“切实增进民生福祉”这一环节，并再次强调“房住不炒”的总基调，同样印证了房地产已经回归民生属性。
（二）加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度在“十三五”规划纲要中，类似的表述是“优化住房供给结构，促进市场供需平衡，保持房地产市场平稳运行”。经过5年的实践，在解决房地产供需矛盾过程中逐渐意识到房地产供应主体单一、保障房供应不足的短板，探索出了多主体供应、多渠道保障、租购并举的新思路。“十四五”规划纲要首次将这一思路制度化，成为全体人民住有所居的制度保障。另外，在规划纲要中首次提出了“职住平衡”概念，这不仅是提升居住生活品质的重要内容，也是解决“大城市病”的关键一环。在保障房供给方面，“十四五”规划纲要提到“因地制宜发展共有产权住房。在管理方面，提出“处理好基本保障和非基本保障的关系，完善住房保障方式，健全保障对象、准入门槛、退出管理等政策”。稳房价是房地产调控的重要目标，而稳地价是稳房价的基础，稳预期则是稳房价的重要保障。土地作为房地产开发最重要的资源要素，占房价构成的最大比重，也是房价上涨的重要“元凶”。房价上涨预期则是过度透支需求、助力房价上涨的重要推手。“十四五”规划纲要草案提出，“坚持因地制宜、多策并举，夯实城市政府主体责任，稳定地价、房价和预期。建立住房和土地联动机制，加强房地产金融调控，发挥住房税收调节作用，支持合理自住需求，遏制投资投机性需求”。笔者认为其中至少蕴含四层含义：一是房地产调控的的主体责任在城市政府，在近年来的房地产调控政策中也在反复强调这一点，调控不力被约谈的或被点名的案例时有发生。二是部门联动加强。房地产涉及土地、金融、规划、建设等多个环节，只有各部门联动才能真正实现稳地价、稳房价、稳预期的目标。三是因地制宜、多策并举。全国各城市房地产市场差异性极强，在调控方向也需因城施策。综合利用土地、金融、财政税收、行政等政策手段，实现“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标。去年以来，针对房企融资的“三道红线”，针对银行房地产贷款的“五档监管”，以及近期针对土地出让的“两集中”新规，均是房地产调控的长效机制的重要举措。四是支持合理自住需求，遏制投资投机性需求。意味着调控将更加精准，鼓励正常住房消费，打击投资投机成为常态。关于培育和发展住房租赁市场，“十三五”规划纲要仅用了60个字，而“十四五”规划纲要则用了229个字来阐述，即：“加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，有力有序扩大城市租赁住房供给，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。加快住房租赁法规建设，保障承租人和出租人合法权益。有效增加保障性住房供给，完善住房保障基础性制度和支持政策。以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题。单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房。”内容包含法规建设、市场培育、土地供应、市场供给、制度保障等一系列制度安排和实现路径。在租赁住房供应方面，“十四五”规划纲要提出了“单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房”这三大路径。其中在利用集体建设用地建设租赁租房方面，目前已经有18个城市开展试点，试点经验将逐步推广。在利用企事业单位自有闲置土地建设租赁住房方面，财政部、住建部也制定了相应的奖励措施。住建部部长王蒙徽近日曾表示，支持产业园区配套建设和“商改租”““工改租”等非住宅改建，简化审批程序，充分发挥国有和民营企业功能作用。在制度和法规建设方面，2020年9月，住建部起草的《租房租赁条例》向社会公开征求意见，今年有望完成立法程序；各城市政府也陆续出台了有关租赁住房管理的地方性法规。发展租赁住房市场不仅是解决大城市住房突出问题的重要抓手，也是房企转型发展的方向。此前， 国务院参事室特约研究员姚景源曾表示,“十四五”期间，中国的住房租赁市场会有相当大的发展空间，特别是长租房市场，而大力发展长租市场是落实租购并举、完善中国住房制度改革的重要途径。
